背景・経緯

マンションの大規模修繕は、区分所有者の資金で行う工事であり、発注方式の選択がそのまま合意形成の問題になる。大規模修繕工事3タイプの発注方式の解説（新しいタブで開きます）では、責任施工方式、設計監理方式、CM方式が比較されている。

管理組合には建築の専門家がいないことが通例であり、判断材料の乏しさが構造的な課題になっている。

詳細・ポイント

責任施工方式は、調査・診断から設計・施工までを一社に任せる。窓口が一本化され費用も抑えやすいが、施工者自身が工事の必要性を判断するため、第三者のチェックが働きにくい。

設計監理方式は、設計事務所が調査・設計・工事監理を担い、施工者は別に選定する。第三者性が確保される一方、設計監理料が別途必要になる。

CM方式は、コストの透明化を重視する場合の選択肢である。見積の精査や施工者選定の支援を通じて、価格の妥当性を検証する。

業界への波及効果

大規模修繕をめぐるトラブルは、価格の妥当性と工事内容の必要性に関するものが多い。発注方式の選択は、この論点への備えそのものである。

近年は工事費の上昇により、修繕積立金が不足する管理組合が増えている。工事範囲の優先順位づけが、以前より重要になっている。

実務者のアクション

管理組合は、方式を決める前に「何を心配しているか」を言語化したい。価格なのか、品質なのか、手間なのかで、適した方式は変わる。

いずれの方式でも、複数社からの見積取得と、その比較条件を揃えることが基本である。条件が揃わない見積の比較は、意味を持たない。